Comme tout revenu, les loyers dans le cadre de locations saisonnières perçus doivent être déclarés au fisc. Mais comme c’est le cas pour les locations en meublé, les loyers des locations saisonnières sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux et non dans celles des revenus fonciers classiques, moins favorables. Il existe deux régimes déclaratoires : le régime forfaitaire (i) et le régime réel (ii).
(i) Le régime forfaitaire « micro BIC »
Afin de pouvoir bénéficier du régime forfaitaire, appelé aussi « micro-entreprise » ou « micro BIC», le chiffre d’affaires de l’entreprise ne doit pas dépasser 70 000 € par an. Or, c’est très souvent le cas. Dans le cadre du régime micro BIC, les sommes taxables sont tous les loyers, charges et recettes accessoires diminuées d’un abattement forfaitaire de 50 %. Concrètement, seuls 50 % des loyers et charges sont à intégrer à l’ensemble des revenus du propriétaire. Cet abattement forfaitaire est réputé intégrer toutes les charges afférentes au logement, toute déduction supplémentaire serait sanctionnée par l’administration fiscale.
Ainsi, le régime forfaitaire est simple et n’exige pas de compétences comptables particulières. En effet, il suffit de tenir un livre de recettes et un livre d’achats. Il s’agit donc d’un régime adapté aux locations saisonnières gérées par les particuliers.
(ii) Le régime réel
Le régime réel consiste à déduire l’ensemble des frais et charges des recettes des locations, que sont les loyers et les charges. Il peut s’agir notamment :
- Des travaux effectués
- Des frais de chauffage, d’électricité
- De l’amortissement du bien
- Des intérêts d’emprunts
- Des frais d’annonces
- Des taxes locales…
Le régime réel est plus complexe que le régime forfaitaire. Il est donc important de s’entourer d’un expert : juriste fiscaliste, expert-comptable, notaire…
Dans le cadre d’une location saisonnière « classique », c’est-à-dire non classée, le régime réel s’applique automatiquement et sans formalités si les recettes annuelles dépassent 70 000 €. Si les recettes annuelles des locations sont en deçà de 70 000 €, il est possible de choisir le régime réel. Dans ce cas, il est conseillé de vérifier que les frais et charges déductibles soient supérieurs à 50 % des recettes.
Le régime fiscal des gîtes et chambres d’hôtes
Un régime fiscal plus avantageux s’applique dans certains cas :
- Location d’un gîte rural classé « meublé de tourisme »
- Location classée « meublé de tourisme »
- Location d’une chambre d’hôtes.
En premier lieu, il convient de distinguer la fiscalité des locations selon un critère : s’agit-il de l’activité principale ou occasionnelle des propriétaires ?
Dans le cadre d’une activité principale, les propriétaires bénéficient de plein de droit du régime forfaitaire si le chiffre d’affaires ne dépasse pas 170 000 € par an. Sur ce chiffre d’affaires, un abattement forfaitaire de 71 % s’applique, ce qui signifie que seuls 29 % de ces recettes sont imposables.
Dans le cadre d’une activité occasionnelle, l’exploitation du gîte ou de la chambre d’hôtes relève du régime de la location meublée. En effet, ce régime est réservé aux seuls loueurs non professionnels. Sachez que vous êtes considéré comme tel si :
- Aucun membre de votre foyer fiscal n’est inscrit au RCS en qualité de loueur professionnel
- Les recettes annuelles tirées de votre activité de location sont inférieures à 23 000 €
- Ces recettes sont inférieures au montant total des autres revenus d’activité du foyer fiscal
Dans une telle situation, les revenus relèvent de la gestion du patrimoine privé et ne donnent donc pas lieu au paiement de cotisations sociales. De plus, si les recettes du loueur sont inférieures à 305 €, il ne paiera aucun impôt.
Toutefois, si vos recettes sont comprises entre 23 000 € et 170 000 €, les revenus de votre activité non salariée présentent un caractère professionnel et vous devez alors l’enregistrer. Dans ce cas, vous pouvez choisir entre le régime du micro-entrepreneur, le statut de travailleur indépendant ou le régime général.
La location meublée sur les plateformes collaboratives
Pour beaucoup de particuliers, les plateformes collaboratives en ligne sont une source de revenus non négligeables. Toutefois, pour faire face à certaines dérives, le législateur a fait le choix de durcir la réglementation applicable : il impose désormais aux propriétaires de déclarer les revenus qu’ils en tirent et de les soumettre, dans certains cas, à des cotisations sociales. Quant aux plateformes collaboratives, elles ont l’obligation d’envoyer à leurs utilisateurs un relevé annuel de revenus générés par l’activité de location. De plus, à partir de 2019, elles devront transmettre directement à l’administration le montant des revenus réalisés par les utilisateurs.
!!! En cas de location d’une ou plusieurs chambres d’hôtes et si l’ensemble des recettes ne dépasse pas 760 €, le propriétaire est exonéré d’impôts.
(Rédacteur GESICA août 2018)
