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Covid 19 et location d’habitation : Prorogation de la trêve hivernale jusqu’au 10 juillet 2020 !

Covid 19 et location d’habitation : Prorogation de la trêve hivernale jusqu’au 10 juillet 2020 ! 179 186 Maître Isabelle Wien Avocate en droit immobilier paris

Les expulsions locatives ne peuvent être réalisées avant le 10 juillet 2020, il n’est donc pas possible pour le propriétaire de mettre à la porte son locataire.

La trêve hivernale a été repoussée une première fois du 31 mars au 31 mai 2020, puis jusqu’au 10 juillet 2020 et ce en raison de la crise sanitaire.

Le Ministre du logement Julien Denormandie a souhaité protéger les locataires les plus à risque dont les revenus ont baissé.

Conseils :

En cas d’impayé ou de retard de paiement, il est impératif que locataire et propriétaire se rapprochent afin de trouver une issue amiable. Le propriétaire pourrait procéder à certains aménagements (étalement, report ou diminution du loyer afin d’éviter que la situation ne s’aggrave).

Des aides sont accordées pour les locataires éligibles au RSA ou à l’APL, une aide exceptionnelle a été versée le 15 mai 2020, une aide de 150 euros pour les personnes percevant le RSA, augmentée de 100 euros par enfant. Pour les personnes qui perçoivent l’APL, cette aide est de 100 euros par enfant.

Sort du dépôt de garantie : il est rappelé que le dépôt de garantie a pour objectif de procéder notamment aux éventuelles réparations lors de la sortie des lieux du locataire.  

 

La fin de la période juridiquement protégée est le 23 juin 2020 inclus !

La fin de la période juridiquement protégée est le 23 juin 2020 inclus ! 276 180 Maître Isabelle Wien Avocate en droit immobilier paris

L’ordonnance n° 2020-560 du 13 mai 2020 fixant les délais applicables à diverses procédures pendant la période d’urgence sanitaire a été publiée au Journal officiel du 14 mai 2020.

La date d’achèvement de la période juridiquement protégée, visée à l’article 1er de l’ordonnance n°2020-306 du 25 mars 2020, est le 23 juin 2020 minuit.

 Ord. n° 2020-560,  13 mai 2020, fixant les délais applicables à diverses procédures pendant la période d’urgence sanitaire : JO, 14 mars 2020

Comment s’adapter à la crise sanitaire Covid-19 ?

Comment s’adapter à la crise sanitaire Covid-19 ? 289 175 Maître Isabelle Wien Avocate en droit immobilier paris

1°) Demander le fonds de solidarité dont le montant maximum est de 1500 euros

Entreprises éligibles :

  • Les très petites entreprises (TPE), les travailleurs indépendants, les professions libérales, les micro-entrepreneurs, les agriculteurs, les artistes-auteurs
  • Début de l’activité avant le 1er février 2020
  • L’effectif est < 10 salariés et le chiffre d’affaires est < 1M€
  • L’activité est totalement arrêtée depuis le 16 mars 2020 ou l’activité s’est poursuivie mais avec une perte de chiffre d’affaires

Vérifier que le chiffre d’affaires des mois de mars et/ou d’avril 2020 comparé aux mois de mars et/ou d’avril 2019 présente un différentiel à la baisse d’au moins 50 %

  • Si la perte de chiffre d’affaires est < 50 % la somme attribuée est réduite proportionnellement au pourcentage de la baisse

L’aide peut être obtenue à la fois en mars et en avril 2020

Que se passe t’il après le 11 mai 2020 ?

  • Seules les entreprises dont l’activité ne reprendra pas le 11 mai 2020 (restaurants etc) continueront à bénéficier du fonds de solidarité

2°) Négocier avec votre bailleur le règlement des loyers

En tenant compte de la situation du bailleur tributaire de charges,

La négociation se fait au cas par cas :

  • Diminuer le montant du loyer
  • Modifier le terme du loyer pour mensualiser le règlement
  • Reporter les loyers
  • Suspendre le règlement

3°) Tenter une révision de vos contrats avec votre fournisseur (voir l’item « audit de vos contrats commerciaux »), par exemple le contrat de maintenance :

  • Du photocopieur
  • De l’ascenseur

Covid-19 Annulation des charges fiscales et sociales des très petites entreprises pour 3 mois

Covid-19 Annulation des charges fiscales et sociales des très petites entreprises pour 3 mois 303 172 Maître Isabelle Wien Avocate en droit immobilier paris

Annoncée par le ministre des Comptes Publics, Gérarld Darmanin

Les charges fiscales et sociales des TPE (moins de 10 salariés) vont être annulées pour trois mois : mars – avril – mai.

Jusqu’à présent, seuls les secteurs de la restauration du tourisme, du sport ou de la culture étaient concernés.

Sont maintenant concernées les entreprises de moins de dix salariés dans tous les secteurs qui ont dû fermer par décision administrative dès le 16 mars 2020

Conditions :

Les exonérations de charges concernent les commerces listés comme non essentiels au début du confinement (les magasins de prêt à porter, les coiffeurs, les libraires…).

Les entreprise qui ont continué à payer leurs charges pendant la période de fermeture seront soit remboursées soit dédommagées avec un avoir à déduire des prochaines charges à payer.

Ne sont pas concernés :

Les commerces fermés, parce qu’ils n’avaient plus d’activité et non pas par décision administrative, ne seront pas concernés par ces annulations.

Contrat de location meublée saisonnière

Contrat de location meublée saisonnière 288 160 Maître Isabelle Wien Avocate en droit immobilier paris

Le contrat de location saisonnière s’applique à tout engagement contractuel pour le temps d’une saison.

La durée de la location ne devrait pas excéder celle d’une saison d’été ou d’hiver.

Depuis la loi portant engagement national pour l’environnement, dite « Grenelle II « , le contrat de location saisonnière n’a plus l’obligation de contenir un diagnostic de performance énergétique.

Ce type de contrat est soumis aux dispositions du Code civil, il doit revêtir la forme écrite et contenir l’indication du prix demandé et l’état descriptif des lieux.

Je suis à votre disposition pour rédiger un contrat de location meublée saisonnière.

La fiscalité des locations saisonnières

La fiscalité des locations saisonnières 567 517 Maître Isabelle Wien Avocate en droit immobilier paris

Comme tout revenu, les loyers dans le cadre de locations saisonnières perçus doivent être déclarés au fisc. Mais comme c’est le cas pour les locations en meublé, les loyers des locations saisonnières sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux et non dans celles des revenus fonciers classiques, moins favorables. Il existe deux régimes déclaratoires : le régime forfaitaire (i) et le régime réel (ii).

(i) Le régime forfaitaire « micro BIC »

Afin de pouvoir bénéficier du régime forfaitaire, appelé aussi « micro-entreprise » ou « micro BIC», le chiffre d’affaires de l’entreprise ne doit pas dépasser 70 000 € par an. Or, c’est très souvent le cas. Dans le cadre du régime micro BIC, les sommes taxables sont tous les loyers, charges et recettes accessoires diminuées d’un abattement forfaitaire de 50 %. Concrètement, seuls 50 % des loyers et charges sont à intégrer à l’ensemble des revenus du propriétaire. Cet abattement forfaitaire est réputé intégrer toutes les charges afférentes au logement, toute déduction supplémentaire serait sanctionnée par l’administration fiscale.

Ainsi, le régime forfaitaire est simple et n’exige pas de compétences comptables particulières. En effet, il suffit de tenir un livre de recettes et un livre d’achats. Il s’agit donc d’un régime adapté aux locations saisonnières gérées par les particuliers.

(ii) Le régime réel

Le régime réel consiste à déduire l’ensemble des frais et charges des recettes des locations, que sont les loyers et les charges. Il peut s’agir notamment :

  • Des travaux effectués
  • Des frais de chauffage, d’électricité
  • De l’amortissement du bien
  • Des intérêts d’emprunts
  • Des frais d’annonces
  • Des taxes locales…

Le régime réel est plus complexe que le régime forfaitaire. Il est donc important de s’entourer d’un expert : juriste fiscaliste, expert-comptable, notaire…

Dans le cadre d’une location saisonnière « classique », c’est-à-dire non classée, le régime réel s’applique automatiquement et sans formalités si les recettes annuelles dépassent 70 000 €.  Si les recettes annuelles des locations sont en deçà de 70 000 €, il est possible de choisir le régime réel. Dans ce cas, il est conseillé de vérifier que les frais et charges déductibles soient supérieurs à 50 % des recettes.

Le régime fiscal des gîtes et chambres d’hôtes

Un régime fiscal plus avantageux s’applique dans certains cas :

  • Location d’un gîte rural classé « meublé de tourisme »
  • Location classée « meublé de tourisme »
  • Location d’une chambre d’hôtes.

En premier lieu, il convient de distinguer la fiscalité des locations selon un critère : s’agit-il de l’activité principale ou occasionnelle des propriétaires ?

Dans le cadre d’une activité principale, les propriétaires bénéficient de plein de droit du régime forfaitaire si le chiffre d’affaires ne dépasse pas 170 000 € par an. Sur ce chiffre d’affaires, un abattement forfaitaire de 71 % s’applique, ce qui signifie que seuls 29 % de ces recettes sont imposables.

Dans le cadre d’une activité occasionnelle, l’exploitation du gîte ou de la chambre d’hôtes relève du régime de la location meublée. En effet, ce régime est réservé aux seuls loueurs non professionnels. Sachez que vous êtes considéré comme tel si :

  • Aucun membre de votre foyer fiscal n’est inscrit au RCS en qualité de loueur professionnel
  • Les recettes annuelles tirées de votre activité de location sont inférieures à 23 000 €
  • Ces recettes sont inférieures au montant total des autres revenus d’activité du foyer fiscal

Dans une telle situation, les revenus relèvent de la gestion du patrimoine privé et ne donnent donc pas lieu au paiement de cotisations sociales. De plus, si les recettes du loueur sont inférieures à 305 €, il ne paiera aucun impôt.

Toutefois, si vos recettes sont comprises entre 23 000 € et 170 000 €, les revenus de votre activité non salariée présentent un caractère professionnel et vous devez alors l’enregistrer. Dans ce cas, vous pouvez choisir entre le régime du micro-entrepreneur, le statut de travailleur indépendant ou le régime général.

 La location meublée sur les plateformes collaboratives

Pour beaucoup de particuliers, les plateformes collaboratives en ligne sont une source de revenus non négligeables. Toutefois, pour faire face à certaines dérives, le législateur a fait le choix de durcir la réglementation applicable : il impose désormais aux propriétaires de déclarer les revenus qu’ils en tirent et de les soumettre, dans certains cas, à des cotisations sociales. Quant aux plateformes collaboratives, elles ont l’obligation d’envoyer à leurs utilisateurs un relevé annuel de revenus générés par l’activité de location. De plus, à partir de 2019, elles devront transmettre directement à l’administration le montant des revenus réalisés par les utilisateurs.

!!! En cas de location d’une ou plusieurs chambres d’hôtes et si l’ensemble des recettes ne dépasse pas 760 €, le propriétaire est exonéré d’impôts.

(Rédacteur GESICA août 2018)

 

 

Encadrement des loyers

Encadrement des loyers 363 240 Maître Isabelle Wien Avocate en droit immobilier paris

La ville va utiliser les dispositions de la loi Elan ( Évolution du Logement, de l’Aménagement et du Numérique) pour passer outre les décisions de justice.

Notez qu’il ne s’agit que d’un projet de loi qui sera discuté, amendé, modifié, amélioré par le parlement.

Le projet de loi ELAN précise que seules «  Les zones d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d’accès au logement sur l’ensemble du parc résidentiel existant, qui se caractérisent notamment par le niveau élevé des loyers, le niveau élevé des prix d’acquisition des logements anciens ou le nombre élevé de demandes de logement par rapport au nombre d’emménagements annuels dans le parc locatif social » seront concernées par l’encadrement des loyers.

Rappel : l’encadrement des loyers a été créé par la loi Alur de mars 2014 mais n’a en définitive été expérimenté qu’à Lille et à Paris pour y être finalement annulé par le juge administratif fin 2017.

Pour ne pas risquer d’être une nouvelle fois annulé par le juge, le projet de loi ELAN prévoit sa réintroduction, à titre expérimental pour une durée de cinq ans, dans tout ou partie des zones tendues.

Obligation légale de paiement des époux fiscalement solidaires

Obligation légale de paiement des époux fiscalement solidaires 300 204 Maître Isabelle Wien Avocate en droit immobilier paris

Les époux fiscalement solidaires peuvent demander à être déchargés de leur obligation légale de paiement.

Chacun des époux dont la responsabilité est mise en jeu peut adresser à l’Administration une demande en décharge de son obligation légale de paiement (CGI, art. 1691 bis, II).

L’octroi de la décharge de responsabilité solidaire est subordonné à la réalisation de plusieurs conditions cumulatives (CGI, art. 1691 bis) :

  • la nature des impositions pour lesquelles la décharge de responsabilité solidaire est demandée ;
  • une rupture de la vie commune ;
  • une disproportion marquée entre le montant de la dette fiscale et la situation financière et patrimoniale, nette de charges, du demandeur à la date de la demande ;
  • un comportement fiscal qui se traduit d’une part, par le respect par le demandeur de ses obligations déclaratives depuis la rupture de la vie commune et d’autre part, par l’absence de manœuvres frauduleuses pour se soustraire au paiement de l’impôt.

L’époux qui s’est vu accorder la décharge de responsabilité solidaire peut également présenter une demande de remise gracieuse de la fraction d’imposition restant à sa charge (CGI, art. 1691 bis, III).

En cas de rejet de sa demande de décharge de responsabilité solidaire, chacun des époux en situation de gêne ou d’indigence peut également présenter une demande de remise gracieuse de la totalité des impositions (LPF, art. L. 247).

Les manoeuvres dolosives du représentant du vendeur du bien immobilier engage la responsabilité de ce dernier

Les manoeuvres dolosives du représentant du vendeur du bien immobilier engage la responsabilité de ce dernier 1400 935 Maître Isabelle Wien Avocate en droit immobilier paris

L’arrêt rendu par la Cour de cassation, 3e chambre civile du 5 juillet 2018 (n° 17–20. 121) a déclaré que les manœuvres dolosives de l’architecte, représentant du vendeur, engage la responsabilité du vendeur quand bien même ce dernier n’avait pas connaissance de ces manœuvres.

Cet arrêt est rendu au visa de l’ancien article 1116 du Code civil.

En effet, l’architecte avait dissimulé aux acheteurs des travaux réalisés sans autorisation administrative dans un sous-sol d’habitation.
Dans le cadre de la vente d’un chalet, l’architecte du vendeur remet les plans et documents administratifs concernant des travaux réalisés antérieurement à la vente.
Les acquéreurs ont assigné le vendeur sur le fondement du dol et le notaire pour manquement à son devoir de conseil et ont soutenu ne pas avoir eu connaissance, au moment de la vente, que l’aménagement du sous-sol en habitation avait été réalisé sans permis de construire.

La Cour d’appel de Paris n’a pas retenu la responsabilité du notaire étant entendu qu’il n’avait pas manqué à son devoir de conseil en présence de l’attestation précise et circonstanciée remise par l’architecte, ce qu’a confirmé la Cour de cassation.

Par contre, la Cour de Cassation a jugé que les manoeuvres dolosives du représentant du vendeur, qui n’est pas un tiers au contrat, engage la responsabilité de celui-ci.

Il est à noter que le nouvel article 1138 du code civil reprend la jurisprudence.

Opérations de promotion immobilière

Opérations de promotion immobilière 276 268 Maître Isabelle Wien Avocate en droit immobilier paris

Première phase : montage de l’opération


C’est en fonction de la situation du terrain que l’on va pouvoir évoquer les conditions de commercialisation de l’immeuble qu’on veut construire (habitation, bureau, entrepôt etc.),

Il faut bien évidemment définir l’approche juridique :
– quelle est la structure juridique envisagée qui sera maitre d’ouvrage ?
– quelles sont les associés qui partageront le risque de l’opération ?
– étudier la constructibilité du terrain
– faire une approche fiscale
– optimiser le montage financier

Deuxième phase : la conception


C’est la mise au point technique du projet,
Plus le projet est technique, plus il sera nécessaire d’avoir la présence d’un architecte, d’experts, de techniciens, d’entreprises
Il peut arriver qu’il y ait des recours contre les autorisations administratives,

Avant le démarrage d’un chantier important, il sera utile d’initier un référé préventif.


Troisième phase : exécution de l’immeuble


Dans cette phase, des difficultés peuvent être rencontrées :
– quant à la qualité du terrain, d’où nécessité de réaliser des fondations supplémentaires
– contestation de la part des entreprises intervenantes, car des dépenses supplémentaires auront été imposées
– dépôt de bilan d’une entreprise qui a pour conséquence l’absence de moyens pour finaliser le chantier

Quatrième phase : commercialisation, réception, garantie

Afin de respecter convenablement cette quatrième phase, la société maître d’ouvrage devra être maintenue au moins 10 ans après la réception des travaux