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Immobilier

Contrat de location meublée saisonnière

Contrat de location meublée saisonnière 288 160 Maître Isabelle Wien Avocate en droit immobilier paris

Le contrat de location saisonnière s’applique à tout engagement contractuel pour le temps d’une saison.

La durée de la location ne devrait pas excéder celle d’une saison d’été ou d’hiver.

Depuis la loi portant engagement national pour l’environnement, dite « Grenelle II « , le contrat de location saisonnière n’a plus l’obligation de contenir un diagnostic de performance énergétique.

Ce type de contrat est soumis aux dispositions du Code civil, il doit revêtir la forme écrite et contenir l’indication du prix demandé et l’état descriptif des lieux.

Je suis à votre disposition pour rédiger un contrat de location meublée saisonnière.

La fiscalité des locations saisonnières

La fiscalité des locations saisonnières 567 517 Maître Isabelle Wien Avocate en droit immobilier paris

Comme tout revenu, les loyers dans le cadre de locations saisonnières perçus doivent être déclarés au fisc. Mais comme c’est le cas pour les locations en meublé, les loyers des locations saisonnières sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux et non dans celles des revenus fonciers classiques, moins favorables. Il existe deux régimes déclaratoires : le régime forfaitaire (i) et le régime réel (ii).

(i) Le régime forfaitaire « micro BIC »

Afin de pouvoir bénéficier du régime forfaitaire, appelé aussi « micro-entreprise » ou « micro BIC», le chiffre d’affaires de l’entreprise ne doit pas dépasser 70 000 € par an. Or, c’est très souvent le cas. Dans le cadre du régime micro BIC, les sommes taxables sont tous les loyers, charges et recettes accessoires diminuées d’un abattement forfaitaire de 50 %. Concrètement, seuls 50 % des loyers et charges sont à intégrer à l’ensemble des revenus du propriétaire. Cet abattement forfaitaire est réputé intégrer toutes les charges afférentes au logement, toute déduction supplémentaire serait sanctionnée par l’administration fiscale.

Ainsi, le régime forfaitaire est simple et n’exige pas de compétences comptables particulières. En effet, il suffit de tenir un livre de recettes et un livre d’achats. Il s’agit donc d’un régime adapté aux locations saisonnières gérées par les particuliers.

(ii) Le régime réel

Le régime réel consiste à déduire l’ensemble des frais et charges des recettes des locations, que sont les loyers et les charges. Il peut s’agir notamment :

  • Des travaux effectués
  • Des frais de chauffage, d’électricité
  • De l’amortissement du bien
  • Des intérêts d’emprunts
  • Des frais d’annonces
  • Des taxes locales…

Le régime réel est plus complexe que le régime forfaitaire. Il est donc important de s’entourer d’un expert : juriste fiscaliste, expert-comptable, notaire…

Dans le cadre d’une location saisonnière « classique », c’est-à-dire non classée, le régime réel s’applique automatiquement et sans formalités si les recettes annuelles dépassent 70 000 €.  Si les recettes annuelles des locations sont en deçà de 70 000 €, il est possible de choisir le régime réel. Dans ce cas, il est conseillé de vérifier que les frais et charges déductibles soient supérieurs à 50 % des recettes.

Le régime fiscal des gîtes et chambres d’hôtes

Un régime fiscal plus avantageux s’applique dans certains cas :

  • Location d’un gîte rural classé « meublé de tourisme »
  • Location classée « meublé de tourisme »
  • Location d’une chambre d’hôtes.

En premier lieu, il convient de distinguer la fiscalité des locations selon un critère : s’agit-il de l’activité principale ou occasionnelle des propriétaires ?

Dans le cadre d’une activité principale, les propriétaires bénéficient de plein de droit du régime forfaitaire si le chiffre d’affaires ne dépasse pas 170 000 € par an. Sur ce chiffre d’affaires, un abattement forfaitaire de 71 % s’applique, ce qui signifie que seuls 29 % de ces recettes sont imposables.

Dans le cadre d’une activité occasionnelle, l’exploitation du gîte ou de la chambre d’hôtes relève du régime de la location meublée. En effet, ce régime est réservé aux seuls loueurs non professionnels. Sachez que vous êtes considéré comme tel si :

  • Aucun membre de votre foyer fiscal n’est inscrit au RCS en qualité de loueur professionnel
  • Les recettes annuelles tirées de votre activité de location sont inférieures à 23 000 €
  • Ces recettes sont inférieures au montant total des autres revenus d’activité du foyer fiscal

Dans une telle situation, les revenus relèvent de la gestion du patrimoine privé et ne donnent donc pas lieu au paiement de cotisations sociales. De plus, si les recettes du loueur sont inférieures à 305 €, il ne paiera aucun impôt.

Toutefois, si vos recettes sont comprises entre 23 000 € et 170 000 €, les revenus de votre activité non salariée présentent un caractère professionnel et vous devez alors l’enregistrer. Dans ce cas, vous pouvez choisir entre le régime du micro-entrepreneur, le statut de travailleur indépendant ou le régime général.

 La location meublée sur les plateformes collaboratives

Pour beaucoup de particuliers, les plateformes collaboratives en ligne sont une source de revenus non négligeables. Toutefois, pour faire face à certaines dérives, le législateur a fait le choix de durcir la réglementation applicable : il impose désormais aux propriétaires de déclarer les revenus qu’ils en tirent et de les soumettre, dans certains cas, à des cotisations sociales. Quant aux plateformes collaboratives, elles ont l’obligation d’envoyer à leurs utilisateurs un relevé annuel de revenus générés par l’activité de location. De plus, à partir de 2019, elles devront transmettre directement à l’administration le montant des revenus réalisés par les utilisateurs.

!!! En cas de location d’une ou plusieurs chambres d’hôtes et si l’ensemble des recettes ne dépasse pas 760 €, le propriétaire est exonéré d’impôts.

(Rédacteur GESICA août 2018)

 

 

Encadrement des loyers

Encadrement des loyers 363 240 Maître Isabelle Wien Avocate en droit immobilier paris

La ville va utiliser les dispositions de la loi Elan ( Évolution du Logement, de l’Aménagement et du Numérique) pour passer outre les décisions de justice.

Notez qu’il ne s’agit que d’un projet de loi qui sera discuté, amendé, modifié, amélioré par le parlement.

Le projet de loi ELAN précise que seules «  Les zones d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d’accès au logement sur l’ensemble du parc résidentiel existant, qui se caractérisent notamment par le niveau élevé des loyers, le niveau élevé des prix d’acquisition des logements anciens ou le nombre élevé de demandes de logement par rapport au nombre d’emménagements annuels dans le parc locatif social » seront concernées par l’encadrement des loyers.

Rappel : l’encadrement des loyers a été créé par la loi Alur de mars 2014 mais n’a en définitive été expérimenté qu’à Lille et à Paris pour y être finalement annulé par le juge administratif fin 2017.

Pour ne pas risquer d’être une nouvelle fois annulé par le juge, le projet de loi ELAN prévoit sa réintroduction, à titre expérimental pour une durée de cinq ans, dans tout ou partie des zones tendues.

Contours de l’obligation de délivrance du bailleur

Contours de l’obligation de délivrance du bailleur

Contours de l’obligation de délivrance du bailleur 1400 933 Maître Isabelle Wien Avocate en droit immobilier paris

Les obligations pesant sur le promoteur immobilier envers le preneur, au titre des travaux de réhabilitation d’un immeuble loué, n’exonèrent pas le bailleur, tenu d’une obligation de délivrance, de la prise en charge des travaux nécessaires à l’activité stipulée au bail, sauf clause expresse contraire.

La Cour de cassation (civ. 3e, 18 janvier 2018) réaffirme le caractère essentiel de l’obligation de délivrance qui pèse sur le bailleur

Les faits : préalablement à la signature d’un bail commercial portant sur des locaux destinés à un usage de crèche, le preneur avait conclu un contrat de promotion immobilière avec une société chargée de réhabiliter l’immeuble. Dans le cadre de l’exécution de sa mission, celle-ci avait découvert que la toiture du bâtiment comportait des plaques de fibrociment contenant de l’amiante. Il s’était ensuivi un surcoût et un retard de livraison, le preneur s’est retourné contre le bailleur.

Pour débouter le preneur de sa demande, le juge d’appel a notamment relevé que la société chargée de la réhabilitation était tenue d’une obligation de résultat en matière de sécurité, d’hygiène et d’urbanisme et que le projet de promotion immobilière était annexé au bail, de sorte que le preneur ne pouvait ni se prévaloir de son ignorance concernant la présence d’amiante, ni reprocher au bailleur de ne pas l’avoir dénoncée.

Cette solution est censurée par la Cour de cassation, juge du droit, pour lequel, sauf clause expresse contraire, l’intervention de la société de promotion ne saurait en aucune manière exonérer le bailleur de son obligation de délivrer un local apte à servir à l’usage pour lequel il a été loué (précisant que l’obligation de délivrance impose au bailleur de permettre au locataire d’exploiter les lieux conformément à leur destination,

Exonération d'impôt pour la location de sa résidence principale en 2018

Exonération d’impôt pour la location de sa résidence principale en 2018

Exonération d’impôt pour la location de sa résidence principale en 2018 1400 858 Maître Isabelle Wien Avocate en droit immobilier paris

Vous louez ou sous-louez votre résidence principale :
les revenus issus de la location ou de la sous-location meublée de pièces de votre résidence principale sont exonérés d’impôt sur le revenu,
Condition : le loyer ne doit pas dépasser le plafond annuel fixé par décret en 2018

3 conditions pour l’exonération d’impôt :

  • les pièces louées, ou sous-louées, font partie de la résidence principale du propriétaire bailleur. Ce dernier doit, en principe, réduire le nombre de pièces qu’il occupe dans son logement principal ;
  • les pièces louées constituent pour les locataires, leur résidence principale (ou temporaire s’il s’agit d’un travailleur saisonnier) ;
  • le prix de location ne doit pas dépasser 185 € par an, par mètre carré, en Île-de-France et 136 € dans les autres régions, pour l’année 2018. Ces montants s’entendent hors charges.

En cas de dépassement de ces plafonds, les loyers encaissés sont taxés sous le régime du micro BIC (bénéfices industriels et commerciaux) lorsque les recettes sont inférieures à 70.000 euros par an.

Les locaux doivent :

  • mesurer au moins 20 m3 ou 9 m²,
  •  avoir une hauteur sous plafond de 2,20 mètres et être dotée d’une fenêtre et d’un éclairage.
  • Doivent être suffisamment meublés.
  • Depuis septembre 2015, les logements loués en meublé doivent être dotés de 11 équipements au minimum :

– une literie comprenant couette ou couverture

– un dispositif d’occultation des fenêtres (rideaux, volets, stores…) dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher

– une plaque de cuisson

– un four traditionnel ou un micro-ondes

– un réfrigérateur comportant au minimum un freezer

–  de la vaisselle nécessaire à la prise des repas

– des ustensiles de cuisine

– une table et des sièges

– des étagères de rangement

– des luminaires

– un matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement

Augmentation de la CSG - Depuis le 1er janvier 2018, ce taux est passé à 17,2 %.

Augmentation de la CSG – Depuis le 1er janvier 2018, ce taux est passé à 17,2 %.

Augmentation de la CSG – Depuis le 1er janvier 2018, ce taux est passé à 17,2 %. 960 597 Maître Isabelle Wien Avocate en droit immobilier paris

Augmentation de la CSG

Les revenus issus de la location meublée correspondent à des BIC (bénéfices industriels et commerciaux) et non à des revenus fonciers.
Cependant le revenu fiscal du bailleur est soumis à l’impôt sur le revenu et également aux prélèvements sociaux.
Jusqu’à présent les propriétaires bailleurs reversaient 15,5 % de leurs revenus fonciers imposables à l’État sous forme de contributions sociales.
Depuis le 1er janvier 2018, ce taux est passé à 17,2 %. Même évolution pour l’imposition des plus-values également soumises aux prélèvements sociaux au taux désormais de 17,2%.

Actualites-2018---changements-

Actualités 2018 – changements

Actualités 2018 – changements 1402 938 Maître Isabelle Wien Avocate en droit immobilier paris

– De nouvelles modalités de réduction progressive de l’impôt sur les sociétés avec un objectif de 25 % pour toutes les entreprises en 2022,

– des aménagements importants du régime de faveur applicables aux opérations de fusions, scission et apports partiels d’actifs,

– pour les entreprises relevant de l’impôt sur le revenu, l’abaissement du taux d’imposition des plus-values à long terme et ce dès 2017

– Egalement dès 2017, la forte augmentation des seuils d’application des régimes micro BIC et micro BNC

-du côté des particuliers, les réformes sont également nombreuses pour 2018 : on peut citer notamment la mise en place d’un prélèvement forfaitaire unique dénommé PFU ou flat tax de 30 % (prélèvements sociaux inclus pour les revenus mobiliers et les plus-values de cession de titres)
– La suppression de l’ISF au profit d’un impôt sur la seule fortune immobilière : L’IFI

– l’augmentation de 1,7 point des taux de CSG applicable à toutes les catégories de revenus selon des modalités d’entrée en vigueur complexes, cette hausse de la CSG est déductible du revenu imposable.

Taxe locale sur la publicité extérieure (TLPE) : quand la déclarer ?

Taxe locale sur la publicité extérieure (TLPE) : quand la déclarer ? 1400 935 Maître Isabelle Wien Avocate en droit immobilier paris

La taxe est due par l’exploitant, le propriétaire ou la personne dans l’intérêt de laquelle le support publicitaire a été réalisé.

Il est nécessaire d’effectuer une déclaration annuelle auprès de la mairie ou de l’EPCI :
– avant le 1er mars de l’année d’imposition pour les dispositifs existants au 1er janvier ;
– dans les 2 mois à partir de leur installation ou leur suppression.

La déclaration comprend notamment la superficie, la nature, le nombre et la date de création ou de suppression des supports concernés.
La taxe est due à partir du mois suivant celui de la création du support publicitaire. Lorsqu’il est supprimé, la taxe n’est pas due pour les mois restant à courir.

Elle est payable à partir du 1er septembre de l’année d’imposition.

Nouveau bail prévu par la loi

Nouveau bail prévu par la loi

Nouveau bail prévu par la loi 1400 933 Maître Isabelle Wien Avocate en droit immobilier paris

Prévu par la loi « Habitat, mobilité, logement » pour le mois de mars 2018 prévoit d’instituer un nouveau bail.

La loi « Habitat, mobilité, logement » prévoit d’instituer un nouveau bail.
Il prendra la forme d’un contrat de location à durée déterminée.
Ce contrat de location dit « bail mobilité » permettra de louer un logement pendant une durée d’un à dix mois, non renouvelable, sans dépôt de garantie du locataire.
Pour pouvoir bénéficier de ce nouveau bail, le locataire devra être soit salarié en contrat de travail à durée déterminée, soit un actif en mobilité professionnelle temporaire (stage, formation, période d’essai).

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Le nouvel impôt sur la fortune

Le nouvel impôt sur la fortune 1400 845 Maître Isabelle Wien Avocate en droit immobilier paris

L’IFI frappe le patrimoine immobilier du redevable à partir d’une certaine importance. Il s’agit donc des immeubles que le redevable détient directement, il s’agit aussi de l’immobilier compris dans la valeur des titres de sociétés qu’il détient.
La loi précise que les titres sont taxés sur la fraction de leur valeur représentative des actifs immobiliers détenus par la société. Les actifs immobiliers sont autres que l’immobilier d’exploitation.

Pour déterminer la base imposable quand on a un actif immobilier détenu par une société, on part de la valeur vénale de l’actif immobilier détenu par cette société, on détermine le ratio : « combien pèse cet actif immobilier par rapport aux autres actifs détenus par la société » et on applique ce pourcentage à la valeur de la société.

La loi comporte deux exceptions :

– concernant les associés détenant une participation n’excédant pas 10 % dans la société. Ces associés sont d’office affranchis de l’IFI sur la valeur de leurs titres
– celle qui exonère des associés des sociétés d’investissement immobilier côté : les SIIC

La valeur doit être déclarée par le redevable, en cas de détention par l’intermédiaire d’une société ou par l’intermédiaire d’une chaine de participation de société,
Problème pratique => c’est la collecte de l’information.
La loi ne décrit pas de marche à suivre, elle prévoit qu’un décret va instituer des obligations déclaratives, le décret va contraindre à communiquer aux associés le coefficient taxable de leurs titres.
Les participations minoritaires dans les sociétés opérationnelles sont exonérées de l’IFI.

La suppression de l’ISF entraine la suppression de 4 grandes catégories d’exonération :
– titres détenus par les salariés et les mandataires sociaux
– parts de PME et parts de FIP, FCPI, FCPR et fonds professionnels de capital d’investissement
– titres ayant fait l’objet d’un pacte Dutreil
– le dirigeant qui part à la retraite et qui transmet les titres qui constituent un bien professionnel s’en réservant l’usufruit